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　　解讀　　隨著一線城市房價的高企，以及相關政策的大力扶持，長租公寓市場得到了長足發展，具有相同興趣和生活方式的人們更愿意選擇合住在長租公寓中。　　2017年8月21日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選擇13個城市進行試點，推進利用集體建設用地建設租賃住房。集體建設用地入市能夠增加住宅用地來源及租賃住房供應。利用集體建設用地建設租賃住房從源頭上降低了租賃成本，同時，集體建設用地與租賃相結合將會改變土地價值評估的邏輯。北京、鄭州等多地均已出臺利用集體建設用地建設租賃住房的試點方案。　　長租公寓潛力巨大，多主體紛紛涉足。近年來，伴隨政策利好以及需求的逐步釋放，多主體紛紛進軍長租公寓市場。2012年為長租公寓行業快速發展的元年，大量專業租賃公司進入該領域，如YOU+公寓、優客逸家、青客公寓等，房企與地產中介服務機構也迅速加入競爭。　　根據研究顯示，不少龍頭房企已涉足長租公寓，其中包括萬科、招商蛇口、金地等;中介服務機構如鏈家(自如)、世聯行(紅璞公寓)與我愛我家(相寓)等;經濟型連鎖酒店如鉑濤、如家等也依托自身優勢進入該市場。隨著建設銀行廣東省分行于2017年12月20日宣布即將推出存房貸業務，銀行也正加快進入該領域的步伐，多供給主體的格局正在形成。　　長租公寓的運營模式可分為集中式與分散式兩種。其中，集中式出租是指企業通過包租、獨立開發、收購或者與持有物業方合作的方式取得整棟物業，然后通過標準化的裝修與改造并對外整體出租的運營模式;分散式出租的房源來源較為分散，是企業從分散的房東處獲取物業經過標準化裝修后對外出租的一種模式。　　作為長租公寓市場的主力軍，參與其中的開發商們主要采取兩種方式：一種是創立獨立品牌的自營模式，以萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口、金地、佳兆業、遠洋、石榴集團、碧桂園等先行者為代表;另一種是與長租公寓運營商合作的方式，以保利、綠城、陽光城、復星等為代表。房企提供房源，公寓運營商負責標準化運營和管理。　　大部分房企長租公寓布局或目標規劃布局主要集中在熱點一二線城市，因為這類城市經濟實力、就業情況較好，人口凈流入，房價又高，租房市場需求量大。　　點評　　萬億元市場亟待規范發展　　伴隨我國城鎮化水平的提高，人口向一線及核心二線城市集聚的趨勢短時間內難以改變。這些區域高企的房價使得部分剛需受到抑制，購房需求外溢至租房市場。據世聯行統計，2016年部分熱點城市平均首次置業年齡已超35歲，新進人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉長。　　未來，伴隨一線城市及核心二線城市的產業結構進三退二，流動人口數量上或有下降，但從結構來看，新進入的人群恰是長租公寓的目標人群。另外，《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》數據顯示，90后租房人群占比接近40%，成為租房主力。業內人士認為，未來長租公寓市場容量逾萬億元。　　一直以來，雖然長租公寓市場如火如荼，但拿房成本過高，租金收益低于融資成本。算不過投資賬，一直是長租公寓發展待解之難題。　　長租公寓行業尚未找到清晰的盈利模式，規模大戰卻愈演愈烈，且潛藏風險。有業內人士做過測算，假設房間滿租的情況下，租金收入扣減掉拿房成本、運營成本(人工、水電、營銷)、利息、稅費等支出后，年收益率不超過3%。　　此外，商品房開發融資收緊，租賃住房融資卻受到大力支持，因此要警惕房企借道租賃概念變相融資。一方面，大型商業銀行紛紛表示進軍住房租賃金融市場，與房企簽訂戰略合作協議，為房企自持地建租賃住房或盤活存量物業用于建租賃住房提供融資。但如何監控資金流向防止不被挪用，目前并不明晰。另一方面，長租公寓ABS、租賃住房類REITs產品陸續問世，雖然構建了資產+金融的長租閉環商業模式，給金融資本進入和成功退出提供信心，但對于房企而言本質仍是以強主體信用融來的債，底層資產質量如何，運營收益怎樣才能覆蓋融資成本，這些都是問題。責任編輯：龐建新

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