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　　作者：某全國股份制銀行總行零售部負責人　　　　　新年剛過，有關房貸的市場傳聞不絕于耳，有規模放松的、有利率上漲的、也有利率下調的。近日，有媒體爆出蘭州、南京、合肥等房地產調控松綁。消息一經披露，立即引發市場熱議。2018房貸政策會否隨房市變化而變化，成為社會各界普遍關注的話題。　　一、影響房貸政策因素有哪些　　不久前剛剛閉幕的中央金融工作會議，為2018年金融工作定下基調：防范系統性金融風險將成為新時代金融工作重點。2018年房貸業務變化走向，將取決于金融、經濟和房地產行情的基本面。　　一是宏觀調控政策。歷經2017年史上最嚴房產政策調控，“房子是用來住的，而不是用來炒”的居住屬性得到增強。全國多城、多地限購、限價、限賣，共有產權房、集體自建，多元化住房供給渠道相繼打通。住房長效機制建立，在保障民生，改善住房同時，也極大抑制了炒房市場的蔓延。全國房價過快上漲的一、二線城市開始出現局部價格回調趨勢。　　二是資金供求關系。沿襲2017年金融監管政策，2018年金融去杠桿力度不會減弱，資管監管力度只會逐步加大，各類表外資金借道信托、基金流入房地產通道正逐漸被堵。房地產缺少實質性資金外援，這對絕大多數中小房地產企業來說，將是一個“致命”打擊；房地產市場“錢緊”的局面不會得到根本性緩解，資金偏緊的供求關系很難短期改變。　　三是利率市場走勢。美聯儲2017年連續三次加息，2018年預計還將加息3-4次；全球主要國家和地區都不同程度出現加息預期，央行已通過公開市場操作平抑美聯儲加息影響。從全年來看，人民幣存貸款利率不排除跟進加息的可能；一旦央行跟進加息，房貸基準利率也自然會隨之上調。　　四是外部監管環境。受環保督查和金融強監管的疊加影響，房地產企業會受到不同程度影響。違規占地、違建開發、首付貸、零首付等脫離市場監管的違規行為都將大幅度減少。外部監管環境的加強，將有助于個人住房市場的規范性發展。　　二、銀行為何“偏愛”房貸業務　　據央行2017年9月末數據顯示：全國個人住房按揭貸款較年初新增1.96萬億，按揭貸款余額21.1萬億，同比增長26.20%。由此可以看出，住房按揭貸款仍然是商業銀行信貸投放的重點。商業銀行為什麼會如此偏愛住房按揭貸款呢？　　一是房貸資本消耗少。按照銀監會《資本管理辦法》規定：個人住房按揭業務風險權重為50%，小微及其他個人貸款風險權重為75%，公司貸款風險權重為100%。也就是說，發放同樣一筆100萬貸款，住房按揭貸款風險資本占用僅為50萬，而小微及其他個人貸款風險資本占用卻為75萬，公司貸款的風險資本占用則為100萬。個人住房按揭貸款因抵押充足，風險緩釋能力強，成為商業銀行風險資本占用最少的一項資產業務。　　二是房貸風險相對低。在經濟下行期，企業破產、擔保圈代償等事件頻發，商業銀行紛紛加快零售業務轉型。住房按揭貸款則成為零售轉型的重點業務。從貸款不良率看，目前按揭貸款不良率平均在0.29%左右，遠低于全部貸款不良率1.81%的平均水平；從不良貸款損失情況看，住房按揭貸款損失也是各類貸款中最低的。不良率不高，損失率較低是住房按揭貸款廣受商業銀行青睞的主要原因。　　三是房貸利潤率上升。住房按揭貸款作為一項輕資本消耗型業務。同樣風險資產，住房按揭貸款的資產收益率將明顯高于其他貸款。隨著市場利率上升和房貸規模從緊，按揭業務以小額分散，議價能力弱的經營特點，利潤率逐步得到提高。目前，首套房貸執行利率普遍上浮10%以上，二套房貸執行利率更是在20%以上，一些中小股份制銀行和城商行甚至上浮至40%以上。　　三、房貸漲價或是一種常態　　2018年房地產調控將繼續堅持，但會有局部性緩和，一二線城市房地產交易量會溫和增加；三四線城市會因調控松綁程度，出現差異性分化。總體來看，2018年房地產交易會好于2017年，房價會有所抬頭，但不會出現報復性增長。受房地產市場差異化影響，個人住房按揭貸款將呈現出以下明顯特征：　　一是投放呈“前高后低”。出于經營效益考慮，2018年商業銀行會根據市場變化，積極發展住房按揭貸款業務。從全年投放節奏把握看，一季度將是商業銀行按揭貸款投放高峰期，商業銀行會在信貸規模相對寬松期，加緊住房按揭信貸投放，以實現早投放、早收益；二、三季度會保持較快增長態勢，四季度開始進入按揭投放回落期。　　二是利率或“全面上浮”。商業銀行流動性決定房貸市場利率。2018年市場流動性會有所緩解，但商業銀行資金壓力仍然存在，房貸利率全面上浮或成為一種常態。一般來說，流動性壓力較大的中小股份制銀行，因吸收存款成本相對較高，按揭貸款利率上漲幅度通常最大，首套房貸利率上浮區間預計在20%以上，二套房貸利率上浮區間會在40%-50%之間徘徊；國有大型銀行因吸收存款成本相對較低，按揭貸款利率會保持小幅跟進，首套房貸利率上浮區間預計將維持在10%-20%之間；二套房貸利率上浮區間將保持20%—30%之間。受美聯儲加息影響，2018年央行或進入加息通道，存貸款利不排除有上調可能。　　三是交易量“恢復增長”。住建部部長王蒙徽最近指出，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求遏制投機炒房。其中，差別化調控政策，為三四線城市房地產“去庫存”，一二線城市首套剛需和改善需求提供了增長機會。據此判斷，2018年房地產市場會呈現多元化發展態勢，總交易量會明顯增加，房價總體看漲。受此影響，住房按揭貸款交易量也會出現恢復性增長。　　本文轉載自“偉明觀市”，本文由平臺作者授權金融界網站發布，未經授權，請勿轉載。如果您有干貨觀點或文章，愿意為廣大投資者提供最權威最專業的參考意見。無論您是權威專家、財經評論家還是智庫機構，我們都歡迎您積極踴躍投稿，入駐金融界網站名家專欄。郵箱地址：mingjia@jrj.com.cn，咨詢電話：010-83363000-3477。期待您的加入！

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